Tư vấn Có nên mua nhà của người đang mắc nợ, Người mua nhà có được tự làm sổ đỏ cho đất dự án, thủ tục thuê nhà thế chấp

Hỏi: Hiện tại, tôi đã tìm được một căn nhà phù hợp để mua sau khi vất vả tìm kiếm. Tuy nhiên, đang có vài rắc rối làm tôi rất băn khoăn.
Ngôi nhà mà tôi định mua 1 trệt, 1 lầu, thoáng mát và khá rộng, tôi không chế nó mà chỉ lo là giờ chủ nhà đang trong tình trạng nợ nần. Nếu tôi mua ngôi nhà đó, chủ nợ sẽ gây khó dễ, ngăn cản tôi và bên bán khi giao dịch trong thời gian giấy tờ thủ tục sang tên chưa hoàn thiện.
Theo luật sư, tôi có nên Mua nhà của người bán đang bị mắc nhiều nợ không? Tôi có thể gặp những rủi ro nào nếu mua căn nhà này?
Trả lời:
Những quy định của pháp luật cho thấy, bạn vẫn mua được ngôi nhà của gia đình này dù họ đang mắc nợ. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng trong trường hợp này là các chủ nợ có làm đơn xin ngăn cản giao dịch mua bán này không? Bởi vì, các chủ nợ có quyền khởi kiện chủ nhà ra Tòa án đòi nợ, xin Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đó là không cho bán tài sản của con nợ.
Theo tôi, khi mua ngôi nhà này có thể sẽ phát sinh những rủi ro vì mua nhà phải ký kết hợp đồng ở Phòng công chứng và sau đó còn thực hiện các thủ tục về thuế. Thêm nữa, còn phải tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Những thủ tục này cần thời gian và tên chủ sở hữu căn nhà vẫn là người bán. Do đó, nếu chủ nợ khởi kiện ra Tòa án thì sẽ gặp rắc rối bởi tài sản này vẫn chưa thuộc về người mua.
Như vậy, bạn cần cố gắng hoàn thiện thủ tục thật nhanh nếu bạn muốn mua căn nhà đó. Căn nhà chỉ thuộc quyền sở hữu của người mua khi hoàn thiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Bạn cần cân nhắc kỹ và thận trọng khi mua nhà của người mắc nợ. Nguyên nhân là ngay cả khi bạn đã làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, sang tên rồi chủ nợ của người bán xin Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn cản thì cơ quan đăng ký sử dụng đất vẫn sẽ giữ hồ sơ lại, không cấp tiếp để chờ kết luận của Tòa án.

Hỏi: Tôi đang có mua lô đất thuộc dự án nhà ở. Hiện tại, nhà đã xây xong và vào ở được 1 năm mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao sổ đỏ cho chúng tôi.
Tôi muốn biết, tôi tự đi làm sổ đỏ có được không? Trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho người mua công trình xây dựng, nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở như sau:
“1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ Nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ;
b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.”
Trên cơ sở đó, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư giao hồ sơ để bạn tự đi đăng ký quyền sử dụng đất. Nhưng bạn cần lưu ý, chủ đầu tư cần thực hiện những thủ tục quy định tại Khoản 1, Điều 72 kể trên để có thể đăng ký quyền sử dụng đất,

Hỏi: Tôi có thuê một căn nhà theo hình thức thế chấp ở đường Nơ Trang Long, Q. Bình Thạnh, Tp.HCM (thuê toàn bộ lầu 1, diện tích 50m2). Trong hợp đồng thuê, chủ nhà ra điều kiện như sau: giá thế chấp là 80 triệu đồng, được thuê trong vòng 2 năm, hợp đồng hai bên ký với nhau.
Sau 2 năm hết hợp đồng tôi sẽ trả lại nhà và được lấy lại 80 triệu đồng. Đồng thời, nếu có những điều kiện phát sinh xảy ra như chủ nhà đi nước ngoài định cư hoặc một số lý do khác sẽ ủy quyền cho mẹ ông ta tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trường hợp chúng tôi trả lại nhà khi chưa đến kỳ hạn ghi trong hợp đồng thì sẽ đền bù. Xin cho tôi biết, các thủ tục tôi đã làm như trên về việc thuê nhà thế chấp đã đúng pháp luật chưa? Nếu có bất trắc xảy ra tôi có bị thiệt hại gì không?
Trả lời:
Hợp đồng thuê nhà thế chấp về mặt pháp lý vẫn là hợp đồng thuê nhà ở. Tại Điều 492 Bộ Luật Dân sự có quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, trường hợp thời hạn trên 6 tháng phải có công chứng hoặc được chứng thực và phải đăng ký, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, theo những gì ông trình bày thì hợp đồng thuê nhà thế chấp mà ông đã ký với chủ nhà là 2 năm nhưng lại chỉ ký giữa hai bên và chưa qua công chứng. Chẳng may chủ nhà “lật kèo” thì ông sẽ khó có thể thắng kiện. Do đó, ông hãy yêu cầu chủ nhà cùng đi công chứng hợp đồng đã ký giữa hai bên. Vì trường hợp không được công chứng, hợp đồng trên sẽ vô hiệu, đương nhiên khi rủi ro xảy ra ông (và người thuê nhà nói chung) sẽ chịu thiệt thòi. Đồng thời, hợp đồng cũng phải ghi rõ điều kiện thanh toán (gồm hình thức, thời gian, các ràng buộc). Ông cũng cần lưu ý thêm, theo Luật Nhà ở hiện hành, người cho thuê nhà phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc đã được ủy quyền căn nhà đang cho thuê thế chấp (trong trường hợp nhà cho thuê thuộc sở hữu chung).

Đăng bởi Hữu Lợi Tags: bán nhà, luật nhà đất, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, mua nhà, Nhà đất, nhà đất giá rẻ, nhà đất TP.HCM, tư vấn luật, tư vấn luật nhà đất