Tư vấn thủ tục mua căn hộ chung cư, lưu ý những gì khi mua đất nền, Thủ tục tách tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi: Tôi đang có ý định mua một căn hộ chung cư. Tôi thấy trên các quảng cáo, rao vặt chỉ giới thiệu về các dự án căn hộ mà không nói rõ giấy tờ và các thủ tục Mua bán nhà như thế nào. Tôi muốn hỏi, khi mua căn hộ chung cư thì cần chuẩn bị các loại giấy tờ gì và thủ tục ra sao? 
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 91 Luật Nhà ở, khi giao dịch mua bán căn hộ chung cư phải đảm bảo các điều kiện sau:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đồng thời, tên người trên tờ khai lệ phí trước bạ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải phù hợp với hộ khẩu và giấy chứng minh nhân dân.
Khi đảm bảo các điều kiện nói trên, hai bên mua bán cần kèm theo hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân mang đến phòng công chứng (hoặc văn phòng công chứng) để làm hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và đến phòng Tài nguyên - Môi trường để thay đổi chủ sở hữu.

Hỏi: Hai vợ chồng tôi vừa mới tìm được một mảnh đất ở khu vực ấp Chiêu Liêu, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mảnh đất này nằm gần khúc quẹo ngã 3 đường khá rộng và lộ giới 2m.
Khi đi xem đất, chúng tôi thấy cũng ổn rồi. Tuy nhiên, tôi vẫn chưa hiểu rõ về vấn đề pháp lý khi mua Bán nhà, đất nền khu vực này.
Tôi muốn hỏi, để mua được mảnh đất ở khu vực này thì về pháp lý chúng tôi nên tìm hiểu những điểm già và cần gặp ai để tìm hiểu thêm? Theo quan sát của tôi, vài chung cư gần đó đã xây dựng. Như vây, chắc không dính quy hoạch nhưng những vấn đề khác tôi không rõ.
Trân trọng!
Trả lời:
Nhằm tránh rủi ro khi mua đất, bạn cần lưu ý những vấn đề pháp lý sau:
Bạn cần thận trọng để không mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải toả. Bạn nên kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không. Tốt nhất bạn nên mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.
Cụ thể, sổ đỏ đất thổ cư với mục đích sử dụng lâu dài, chủ đất chỉ rõ được ranh giới với đất liền kề hai bên và có xác minh của địa chính phường, xã. Bạn phải lưu ý về diện tích giới hạn khi tiến hành tách thửa. 30m2 là diện tích giới hạn vì dưới 30m2 nếu cấp sổ đỏ mới thì rất khó khăn (pháp luật không cho phép), chỉ trừ các trường hợp dưới 30m2 nhưng đã có sổ trước đó.
Khi mua đất, bạn cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ hộ khẩu gia đình) nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng Nhà nước.
Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất.

Hỏi: Gia đình tôi hiện nằm trong diện phải giải tỏa đất để phục vụ cho việc thi công xây dựng công trình đê Cát Nhơn thuộc địa bàn xã Cát Nhơn, huyện Phù Cát, tỉnh Bình Định.
Trước đây gia đình tôi đã cất nhà chung khu đất có diện tích khoảng 100m2 cũng với bố tôi là ông Trần Văn Năm. Tuy nhiên nhưng gia đình tôi không có sổ đỏ riêng chỉ có 1 sổ đỏ chung với bố tôi mang tên ông là Trần Văn Năm.
Sau này chủ tịch UBND huyện đã có quyết định cấp đất tái định cư có diện tích 311,40m2 cho gia đình tôi, và tôi phải bỏ ra số tiền là 125.000 đồng/m2. Ngày 21/4/2011 tất cả các thành viên trong gia đình tôi đều thống nhất vào UBND xã tiến hành làm sổ đỏ khác đứng tên là Trần Anh Tuấn. Tuy nhiên sổ đỏ mới đã được cấp nhưng vẫn mang tên bố tôi. Tôi có thắc mắc UBND xã và được yêu cầu tất cả thành viên trong gia đình lại phải cùng nhau đến làm thủ tục lại lần 2.
Hiện trong số 3 anh em trai chỉ còn vợ chồng chú em giữa không chịu kí. Gia đình tôi đang rất bối rối chưa biết giải quyết thế nào. Xin hỏi, gia đình tôi phải làm gì để có thể nhanh chóng hoàn tất thủ tục?
Trả lời:
Với những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, lúc xây nhà bạn đã không tiến hành tách thửa đất mà vẫn chung thửa với bố đẻ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) mà bạn nêu mang tên bố bạn (hoặc giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình cho bố bạn đứng tên). Vì thế, trong trường hợp này bố bạn là người sử dụng đất hợp pháp và được pháp luật công nhận.
Khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, theo những gì bạn cung cấp thì có thể đất được Nhà nước cấp cho hộ gia đình do bố bạn đại diện đứng tên. Vì thế, bố bạn được hưởng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo giấy chứng nhận quyền SDĐ, theo như Khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai 2003 (sửa đổi năm 2009) - thời điểm cấp giấy chứng nhận áp dụng Luật Đất đai năm 2003. Điều đó cũng có nghĩa là, việc tiến hành thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND xã nơi bạn sinh sống đã cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ mang tên bố bạn là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật.
Nếu bạn muốn giấy chứng nhận quyền SDĐ mang tên mình, bạn cần phải tiến hành thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền SDĐ hoặc ủy quyền của các thành viên trong gia đình để bạn được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền SDĐ.
Nếu thửa đất bạn nêu là tài sản của bố bạn thì bạn chỉ cần ông đứng ra thực hiện thủ tục công chứng và sang tên quyền SDĐ.
Nếu thửa đất nêu trên là tài sản của hộ gia đình (bố bạn là người đứng tên) thì bạn phải được sự chấp thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Trường hợp người em giữa của bạn chưa chấp thuận bạn hãy giải thích cho người em theo Điều 107 BLDS 2005. Đại diện của hộ gia đình, Chủ hộ được uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự. Và Bộ luật Dân sự 2005 Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
Tốt nhất bạn hãy thỏa thuận với người em để đạt được việc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền SDĐ.

Đăng bởi Hữu Lợi Tags: bán nhà, luật nhà đất, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, mua nhà, Nhà đất, nhà đất giá rẻ, nhà đất TP.HCM, tư vấn luật, tư vấn luật nhà đất