Hỏi: Hiện tại, tôi đã mua một mảnh đất và xây nhà (không có giấy phép), thời điểm xây chủ đất bao xây dựng.
Gia đình tôi vào ở ngôi nhà này được 6 tháng. Khi mua, chúng tôi có giấy tờ hợp pháp. Bây giờ, UBND phường ra quyết định cưỡng chế do giấy tờ của tôi là giấy tờ giả.
Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giải quyết. Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Thông tin bạn đưa ra có nhiều điều không rõ ràng như Mua bán nhà có giấy tờ hợp pháp nhưng hợp đồng đó có được công chứng, đăng bộ không? Đặc biệt, UBND phường ra quyết định cưỡng chế vì giấy tờ của bạn là giấy tờ giả hay vì hành vi xây dựng không có giấy phép? Do đó, tôi không thể trả lời một cách chi tiết, cụ thể được.
Giả thiết việc cưỡng chế là do giấy tờ bạn dùng là giấy tờ giả thì đầu tiên, bạn cần phải khiếu nại quyết định này bởi được ban hành không đúng thẩm quyền theo quy định trong Điều 31, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Theo đó, UBND cấp huyện trở lên mới có thẩm quyền thu hồi giấy tờ giả và bạn trình bày cụ thể đối với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận giấy tờ Nhà đất từ người sử dụng đất trước đó nhưng không biết về việc giấy tờ đó là giấy tờ giả. Đồng thời, yêu cầu UBND phường thu hồi quyết định vì ban hành quyết định không đúng thẩm quyền.
Giả thiết việc cưỡng chế do hành vi xây dựng không có giấy phép, theo Khoản 9, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ-CP, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng, đã hoàn thiện đưa vào sử dụng thì vẫn được cho phép tồn tại sau khi nộp đủ tiền phạt và số lợi bất hợp pháp (40% giá trị phần xây dựng không phép) nếu không vi phạm chỉ giới xây dựng; không có tranh chấp; xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp; không gây ảnh hưởng các công trình lân cận. Vì thế, nếu bạn thuộc trường hợp này thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND phường xin phép được tồn tại công trình nhằm giải quyết vấn đề giấy tờ giả của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bạn cần lưu ý, việc sử dụng giấy tờ giả cũng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, vì thế, để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn phải khởi kiện yêu cầu người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn hoàn lại số tiền đã thanh toán và bồi thường những thiệt hại mà bạn đã chịu vì hành vi sử dụng giấy tờ giả của người đó gây nên như tiền nộp phạt vi phạm hành chính (nếu có), giá trị xây dựng...
Hỏi: Tôi thường nghe mọi người nói về chuyển mục đích sử dụng đất. Tôi đang thắc mắc, có phải mọi loại đất khác đất ở đều có thể chuyển sang đất ở không? Và mức thuế chuyển đổi của loại đất nào sang đất ở hiện đang cao nhất?
Trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Tại Điều 10, điểm d và e khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định, về nguyên tắc, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở đều có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở khi đáp ứng đủ căn cứ theo luật định và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, cụ thể:
Đối với căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ cá nhân, gia đình.
Còn về các khoản tiền sử dụng đất phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất khác thành đất ở, tại Điều 5.2, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định, tùy theo từng trường hợp luật định, người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất bằng 50% hoặc 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất ở với tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất trước khi chuyển mục đích tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hỏi: Trong quy định tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính, khái niệm "hộ gia đình" được hiểu là những thành viên trong hộ khẩu hay là các thành viên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Rất mong được giải đáp, xin cám ơn!
Tư vấn:
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
Như vậy, theo quy định trên, hộ gia đình được hiểu là những thành viên trong hộ khẩu.
Còn nếu chiếu theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 thì:
“Điều 7. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; diện tích đất ở được xác định trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được hướng dẫn như sau:
1. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
Qua các quy định trên có thể thấy, hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở được tính một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ) gồm các thành viên có tên trong hộ khẩu đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tư vấn giải quyết Khi mua phải nhà có giấy tờ giả, Có thể chuyển thành đất ở từ mọi loại đất khác không, Hiểu khái niệm 'hộ gia đình' trong quy định xác định đất trong hạn mức
Hỏi: Hiện tại, tôi đã mua một mảnh đất và xây nhà (không có giấy phép), thời điểm xây chủ đất bao xây dựng.Gia đình tôi vào ở ngôi nhà này được 6 tháng. Khi mua, chúng tôi có giấy tờ hợp pháp. Bây giờ, UBND phường ra quyết định cưỡng chế do giấy tờ của tôi là giấy tờ giả.Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giải quyết. Trân trọng cảm