Tư vấn Làm nhà ở trên phần đất nông nghiệp và thổ cư, Chuyển quyền sử dụng đất có phải làm lại sổ đỏ, việc bán nhà nhưng không chịu chuyển hộ khẩu

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Tôi tên Cang, hiện tôi muốn mua 1 mảnh đất ở thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương có diện tích 5x27m chia làm 2 loại: 5x15m là phần diện tích đất nông nghiệp và 5x12m là diện tích đất thổ cư.
Rất mong luật sư tư vấn cho tôi các vấn đề sau về mảnh đất trên:
1. Mảnh Nhà đất nêu trên mua để xây dựng nhà ở có sao không?
2. Để chuyển đổi lên thành đất thổ cư (phần 5x15m), tôi tốn khoảng bao nhiêu phí?
3. Trên thửa đất này, tôi có thể xây dựng nhà ở mà không cần chuyển phần đất vườn thành đất thổ cư được không?
Trân trọng cảm ơn và mong nhận được hồi âm sớm!
Trả lời:
Pháp luật đất đai quy định, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Như vậy, anh chỉ được quyền xây dựng nhà ở trên phần đất ở. Anh phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở nếu muốn xây dựng nhà ở trên phần đất nông nghiệp
Theo Khoản 2, Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp phần đất đó là đất ao, vườn trong cùng mảnh đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở hoặc đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc lúc đo vẽ bản đồ địa chính (trước ngày 01/7/2004) đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch nêu trên.
Giá đất để tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo đúng quy định của UBND tỉnh Bình Dương. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, anh/chị có thể liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để có thể biết về số tiền cụ thể phải đóng.

Tôi có sổ đỏ được cấp năm 2003. Nay tôi muốn sang tên cho con trai và được cán bộ huyện hướng dẫn phải làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận rồi mới làm thủ tục sang tên, với lý do sổ cũ đã quá lâu, diện tích đất có thể có nhiều biến động.
Xin hỏi, thủ tục cán bộ huyện hướng dẫn tôi như vậy có đúng quy định không? Thời gian để làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận mới và làm thủ tục sang tên tối đa là bao nhiêu lâu?
Trả lời:
Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Yên trả lời ông Hoàng như sau:
Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu đất của ông có đủ điều kiện nêu trên thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển nhượng hoặc tặng cho của ông mà không cần phải cấp đổi Giấy chứng nhận như nội dung ông nêu.
Thời gian giải quyết hồ sơ chuyển quyền tối đa không quá 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Nếu địa bàn xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện tăng thêm 11 ngày làm việc.
Nếu phải đo đạc địa chính thửa đất để thể hiện sơ đồ lên Giấy chứng nhận khi giải quyết hồ sơ do Giấy chứng nhận đã cấp trước đây chưa có sơ đồ thửa đất và thửa đất chưa có trong bản đồ địa chính thì cộng thêm 7 ngày làm việc.

Hỏi: Năm 2011, gia đình tôi đã mua đất của ông B, trên mảnh đất này đã có nhà và số nhà. Từ đó đến nay, toàn bộ giấy tờ (nhà ở và đất ở) thuộc gia đình tôi (điện thoại bàn, đồng hồ điện và tất cả mọi thứ đều đứng tên bố của tôi).
Tuy nhiên, người Bán nhà lại không chịu chuyển hộ khẩu và đã sử dụng số nhà của ba tôi đi vay vốn ngân hàng (tôi bất chợt phát hiện).
Như vậy, tôi muốn hỏi luật sư, nhà tôi phải làm gì? Bên bán có vi pham pháp luật không? Trường hợp tôi làm đơn khởi kiện thì sẽ gửi ai và làm ra sao?
Mong luật sư tư vấn và hướng dẫn. Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Tại Khoản 1, Điều 23, Luật Cư trú năm 2006, được sửa đổi, bổ sung năm 2013 quy định, trường hợp người đã đăng ký thường trú mà thay đổi nơi ở hợp pháp, khi chuyển tới chỗ ở hợp pháp mới nếu có đủ điều kiện đăng ký thường trú theo quy định thì trong thời hạn 12 tháng có trách nhiệm thực hiện thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú.
Vì thế, khi chuyển đến chổ ở mới, cả gia đình của người chủ nhà cũ và gia đình bạn đều phải thực hiện đăng ký thường trú. Trường hợp người chủ nhà cũ không tiến hành đăng ký thường trú tại nơi chuyển tới để xóa đăng ký thường trú tại nơi chuyển đi trong thời gian pháp luật quy định sẽ bị phạt tiền từ 100.000-300.000 đồng.
Đối với trường hợp người chủ nhà cũ dùng hộ khẩu thường trú ở căn nhà mà gia đình bạn đang thường trú để đăng ký vay vốn hay tiến hành bất kỳ giao dịch nào thì gia đình bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm gì về giao dịch đó.
Theo đó, gia đình bạn nên gửi đơn đến Công an phường nơi gia đình đang sinh sống để yêu cầu xóa hộ khẩu của người chủ nhà cũ để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp về chổ ở.