Tư vấn về khi lãnh đạo công ty bị bắt Có được cấp sổ đối với đất dự án, quy định thế nào về Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, Không hỏi ý kiến của chủ nhà khi hợp pháp hóa đất

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Tôi đã góp tiền mua đất tại dự án nhà đất do một công ty làm chủ đầu tư và đã được họ cho bốc thăm, giao nền. Nhưng hiện nay giám đốc công ty này đã bị bắt vì hành vi trốn thuế và lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Tôi muốn hỏi, tôi có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (số đỏ) cho phần đất đã được công ty này bàn giao hay không? Thủ tục ra sao? Trường hợp trên dự án sẽ như thế nào?
Rất mong nhận được câu trả lời, chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Căn cứ vào Điều 84, Bộ Luật Dân Sự, công ty mà bạn góp vốn mua đất được xem là một chủ thể có tư cách pháp nhân, nghĩa là được thành lập hợp pháp, có tài sản độc lập, có cơ cấu tổ chức chặt chẽ và được nhân danh chính mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Đối với giám đốc của công ty, căn cứ vào các quy định của Bộ Luật Dân sự về chế định đại diện cũng như các quy định về nghĩa vụ và quyền hạn của giám đốc được quy định tại Luật Doanh nghiệp, giám đốc chỉ là người đại diện của công ty, nhân danh công ty để quản lý, điều hành hoạt động hằng ngày của công ty. Đặc biệt, công ty hoàn toàn có quyền thay thế vị giám đốc này bất cứ lúc nào, như trường hợp bị bắt chẳng hạn.
Do đó, về mặt pháp lý, việc bạn đóng tiền mua đất của công ty là ký kết hợp đồng giữa bạn và công ty chứ không phải theo hợp đồng giữa bạn và giám đốc. Vì thế, việc giám đốc bị bắt sẽ không ảnh hưởng tới việc thực hiện hợp đồng giữa bạn và công ty này. Nghĩa là việc cấp sổ đỏ cho phần đất bạn được công ty giao, bạn vẫn được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua đất.
Về thủ tục, trình tự cấp sổ đỏ, Khoản 3 và Khoản 4, Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐCP quy định:
“Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoăc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tư đi đăng ký”.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, công ty chủ đầu tư phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ hồ sơ như liệt kê dưới đây để bạn tự đi đăng ký hoặc thực hiện việc đăng ký để được cấp sổ đỏ cho phần đất bạn đã mua.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ;
- Hợp đồng về Mua bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Biên bản bàn giao đất, nhà, công trình xây dựng.

Hỏi: Hiện nay, những quy định mới nhất về việc người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam như quyền lợi, nghĩa vụ ra sao, thủ tục mua bán như thế nào.
Trân trọng cảm ơn luật sư.
Trả lời:
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 các đối tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 159 và Điều 160, Luật Nhà ở 2014. Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được mở rộng so với Luật Nhà ở 2005. Đó chính là quy định mới, mở rộng quyền tạo lập nơi ở hợp pháp của người nước ngoài tại Việt Nam. Nhưng Luật cũng quy định rõ những giới hạn đối với hình thức sở hữu nhà ở.
Khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy đinh, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam với các hình thức như đầu tư, xây dựng nhà ở theo dự án, thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở thương mại bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng theo quy định của Chính phủ.
Cá nhân, tổ chức nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền và nghĩa vụ theo Điều 161, Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, người nước ngoài chỉ được thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu không quá 30% số lượng (nhà ở riêng lẻ, căn hộ) nhưng không quá 250 căn trên một khu vực có số dân tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường. Đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố và trường hợp có nhiều nhà chung cư thì Chính phủ sẽ quy định cụ thể. Đồng thời, thời gian sở hữu không quá 50 năm.
Đối với trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc kết hôn với công dân Việt Nam sẽ được sở hữu nhà ở lâu dài, ổn định và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở giống như công dân Việt Nam;
Khi mua nhà, nghĩa vụ của người nước ngoài được quy định tại Điều 162, Luật Nhà ở 2014. Trình tự, thủ tục mua nhà tuân thủ theo điều 120, Luật Nhà ở 2014.
Kể từ ngày 1/5/2015, các quy định trên chính thức có hiệu lực. Đặc biệt, quy định mở rộng quyền mua nhà của người nước ngoài ở Việt Nam được kỳ vọng sẽ là cơ hội thúc đẩy nguồn ngoại hối chảy vào Việt Nam, cơ hội kinh doanh mới và đẩy mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Hỏi: Nhà tôi là nhà liền kề, khi Nhà nước thực hiện mở đường, tuyến đường này đi qua nhà bên cạnh nên họ được đền bù, giải tỏa, nhà tôi trở thành đầu hồi và còn lại thửa đất chéo nhà bên cạnh.
Hiện nay, tôi cho thuê nhà và người thuê nhà đã hợp pháp hóa thửa đất chéo đó không hỏi ý kiến của tôi liệu có đúng luật không?
Trân trọng cám ơn luật sư!
Trả lời:
Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, có một căn nhà thuộc sở hữu của người khác bên cạnh nhà bạn và một phần diện tích của căn nhà này đã bị Nhà nước thu hồi với mục đích mở đường đi qua. Tiếp đó, bạn cho một người khác thuê căn nhà của bạn, đồng thời người thuê này hợp pháp hóa (nghĩa là đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) đối với phần diện tích còn lại của căn nhà bên cạnh nhà bạn nhưng bạn không biết.
Có hai vấn đề cần làm rõ nếu cách hiểu của chúng tôi là đúng. Thứ nhất là phải xác định rõ căn cứ nào mà người thuê nhà của bạn lại được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với một phần căn nhà còn lại kế bên, cũng có thể họ đã mua lại một cách hợp pháp nhưng bạn không biết. Thứ hai, việc đăng ký sở hữu nhà ở, Nhà đất theo quy định không cần phải xin ý kiến của chủ sở hữu căn nhà liền kề, trừ trường hợp có tranh chấp đối với ranh giới hoặc xây dựng mốc giới, tường ngăn, hàng rào thuộc sở hữu chung cho cả hai bên.