Hỏi: Tháng 9/2013 tôi có Mua đất thuộc diện "đất hàng năm khác" với diện tích là 4x20m tại khu vực đường Võ Tiên Sư, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, Tp.HCM bằng giấy tay. Tôi muốn sang tên sổ đỏ cho dự án này thì cần làm thủ tục gì?
Tháng 3/2014, tôi và một số người cùng Mua bán đất khác và chủ đất có lên công chứng tư làm thủ tục ủy quyền sử dụng đất, có bản vẽ cụ thể của từng miếng đất, nhưng trong ủy quyền sử dụng chỉ có thời hạn tám năm (sổ đỏ của chủ đất khoảng 11.000m2, trong đó có nhiều thửa khác nhau như thổ cư, nông nghiệp, hàng năm khác,...)
Hiện tôi muốn làm thủ tục sang tên và lên thổ cư miếng đất này thì phải làm những thủ tục gì?
Trả lời:
Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên sổ đỏ
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông/bà, bên bán phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở tại UBND quận Thủ Đức, đóng tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn tất thủ tục nêu trên, hai bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông/bà tại phòng công chứng có thẩm quyền.
Về việc xin giấy phép xây dựng
Căn cứ điều 89 Luật xây dựng năm 2014 có hiệu lực ngày 1/1/2015, thì không có chuyện kể từ năm 2015, chủ đầu tư xây tự do xây dựng không phải xin phép xây dựng, thủ tục chỉ cần làm đơn nộp tại phường để giải quyết như thư trình bày.
Theo quy định nêu trên, chỉ có một số trường hợp đặc biệt được quy định cụ thể tại điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, I, k khoản 2 điều 89 Luật xây dựng mới được miễn giấy phép xây dựng và khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi và lưu hồ sơ.
Cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương không đương nhiên được hiểu là UBND phường mà cần chờ nghị định của Chính phủ quy định chi tiết vần đề trên.
Hỏi: Tôi có mua 1 lô đất thuộc dự án nhà ở cách nay gần 5 tháng và góp vốn (tiền mua trả chậm) gần 1/3 theo hợp đồng.
Tôi chọn phương án 18 tháng nhận móng (tặng) và theo tư vấn chủ đầu tư xây dựng trong thời hạn 5 năm thì hoàn công cấp sổ hồng.
Nếu tôi nhận móng nhưng do vấn đề về tài chính, tôi để lô đất đó khoảng 2 năm sau xây nhà như vậy có ổn không?
Tôi quê Long An. Sau này khi cất nhà, tôi có được chuyển hộ khẩu lên thành phố hay tạm trú dạng KT3. Nếu dạng KT3 thì bao lâu mới nhập vào công dân thành phố. Vì tương lai 5 năm nữa 2 con tôi học xong và ở đây làm việc, tôi cùng gia đình có thể sống cùng con.
Mong được tư vấn, chân thành cám ơn!
Trả lời:
Để được xây nhà, bạn cần phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Một trong các giấy tờ cần có để được cấp giấy phép xây dựng, bạn cần có Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 8 Nghị định 64/2012/NĐ – CP về cấp Giấy phép xây dựng). Thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, vì vậy bạn nên liên hệ với chủ đầu tư hoặc chính quyền địa phương để có thể được tư vấn cụ thể.
Điều 23 Luật cư trú quy định “Người đã đăng ký thường trú mà thay đổi chỗ ở hợp pháp, khi chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới nếu có đủ điều kiện đăng ký thường trú thì trong thời hạn 12 tháng có trách nhiệm làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú”.
Và theo Điều 28 Luật cư trú: Công dân khi chuyển nơi thường trú thì được cấp giấy chuyển hộ khẩu. Giấy chuyển hộ khẩu được cấp cho công dân trong các trường hợp sau đây:
a) Chuyển đi ngoài phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh;
b) Chuyển đi ngoài phạm vi huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Do đó, sau khi cất nhà và chuyển đến sinh sống, bạn phải chuyển hộ khẩu để đăng ký thường trú tại nơi ở mới theo các quy định trên.
Nếu nơi bạn chuyển đến là thành phố trực thuộc trung ương thì bạn phải đáp ứng điều kiện có chỗ ở hợp pháp và đã tạm trú liên tục tại thành phố đó từ một năm trở lên mới được cấp sổ hộ khẩu (Điều 21 Luật cư trú). Vì vậy, trường hợp này, bạn chưa thể chuyển hộ khẩu thường trú tới nơi ở mới mà trước mắt phải đăng ký tạm trú KT3. Sau 1 năm tạm trú liên tục tại thành phố, bạn và gia đình có thể thực hiện thủ tục chuyển hộ khẩu đến nơi ở mới.
Hỏi: Nhà mới có số nhà quận cấp, tôi làm đơn xin sửa chữa, phường cử người xuống xác minh nhà. Sau đó họ điện thoại cho tôi, đồng ý miệng cho tôi sửa nhưng không cấp giấy trong khi buộc tôi làm đơn kèm hình.
Tôi muốn biết phường giải quyết như vậy đúng không? Để tránh tình trạng dễ phát sinh tiêu cực, sao phường không duyệt rõ vào đơn xin của dân phần nào cho sửa phần nào không, như vậy dân sẽ biết rõ chấp hành đúng?
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 1 điều 62, Luật xây dựng, “trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:
a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;
b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;
d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;
đ) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình".
Như vậy, đối với tất cả các công trình xây dựng không thuộc các trường hợp trên, chủ đầu tư xây dựng công trình phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.
cấp giấy phép xây dựng
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu quy định tại điều
63, Luật xây dựng
Trường hợp của gia đình bạn nếu chỉ là “sửa chữa, cải tạo, lắp đặt các thiết bị bên trong không làm thay đổi đến kiến trúc, kết cầu chịu lực và an toàn của công trình” theo mục đ, khoản 1, điều 61 nêu trên thì không cần xin giấy phép xây dựng.
Tùy theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu quy định tại điều 63, Luật xây dựng.
Theo điều 20 và điều 21 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12-2-2009 của Chính phủ về quản lý dự án xây dựng công trình và Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15-10-2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng công trình, nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn được quy định:
1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải.
Riêng đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có giấy phép xây dựng thì phải có ảnh chụp hiện trạng công trình.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn gồm:
1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ.
Theo những quy định trên, giấy tờ về quyền sử dụng đất là tài liệu bắt buộc cần phải có để được cấp giấy phép xây dựng. Theo pháp luật về đất đai, những giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể hiểu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc các loại giấy tờ khác của người sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận tại các điều 49, điều 50, điều 51 Luật đất đai.
Điều 66 Luật xây dựng quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:
1. UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ.
2. UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 điều này.
3. UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của UBND cấp huyện phải cấp giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý."
Cũng theo quy định tại điều 10, Luật xây dựng quy định “mọi hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng công trình không đúng với giấy phép được cấp đối với công trình theo quy định phải có giấy phép đều là những hành vi bị cấm và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật”.
Bạn nên đối chiếu với một số quy định pháp luật chúng tôi nêu trên để liên hệ cơ quan cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết.
Tư vấn về thủ tục sang tên sổ đỏ cho đất mua bằng giấy tay, Mua nhà thành phố dân tỉnh khác có được nhập hộ khẩu, giấy phép sửa nhà bằng miệng, phường có sai
Hỏi: Tháng 9/2013 tôi có Mua đất thuộc diện "đất hàng năm khác" với diện tích là 4x20m tại khu vực đường Võ Tiên Sư, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, Tp.HCM bằng giấy tay. Tôi muốn sang tên sổ đỏ cho dự án này thì cần làm thủ tục gì?Tháng 3/2014, tôi và một số người cùng Mua bán đất khác và chủ đất có lên