Tư vấn cần những thủ tục gì khi Mua đất nền tái định cư, Tiêu chuẩn căn hộ cao cấp được quy định như thế nào, cần chuẩn bị giấy tờ và làm thủ tục gì khi mua nhà
Tư vấn cần những thủ tục gì khi Mua đất nền tái định cư, Tiêu chuẩn căn hộ cao cấp được quy định như thế nào, cần chuẩn bị giấy tờ và làm thủ tục gì khi mua nhà, 198, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 07/07/2015 13:32:06Hỏi: Tôi muốn được tư vấn thủ tục Mua bán đất nền tái định cư như thế nào để có lợi và đảm bảo tính pháp lý đến khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?
Cụ thể, hiện tôi muốn mua 1 mảnh đất tái định cư chưa có sổ đỏ. Trước đó, tôi đã được công ty môi giới bất động sản (BĐS) giới thiệu mảnh đất này. Mới đây, tôi cũng đã đến tận đó thì thấy đã có quy hoạch đường sá, điện, nhà xây dựng rồi.
Cho tôi hỏi, tôi có được công chứng hợp đồng mua bán được không và tôi nên giữ lại bao nhiêu % giá trị hợp đồng này?
Trả lời:
Quy định tại Luật Đất đai 2013, Điều 188 về điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất không có tranh chấp và đất còn thời hạn sử dụng.
Luật Đất đai 2013, Khoản 3.a, Điều 167 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS quy định tại điểm b khoản này.
Căn cứ vào quy định trên, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng khác khi đã được sổ đỏ. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng cũng không thể thực hiện được khi không có sổ đỏ. Pháp luật sẽ không công nhận các trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy tay.
Hỏi: Tôi chưa rõ thế nào là căn hộ cao cấp theo đúng các tiêu chuẩn pháp luật quy định nên muốn được các luật sư tư vấn.
Cụ thể, sau một thời gian đi làm và tích cóp được một khoản tiền, tôi có ý định mua một căn hộ chung cư. Tôi đã tìm hiểu một số dự án đang mở bán trên thị trường của các nhà đầu tư. Có rất nhiều dự án trong số đó được giới thiệu là căn hộ thuộc dự án chung cư cao cấp. Nhưng mỗi dự án lại có mức giá khác nhau dù đều thuộc hạng cao cấp. Tôi thấy rất khó hiểu và băn khoăn về điều này.
Trả lời:
Thông tư 14/2008/TT-BXD đã quy định rõ về vấn đề này. Theo đó, chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) được quy định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; bảo đảm yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng, trang thiết bị đạt mức độ hoàn hảo, chất lượng hoàn thiện.
Về vị trí, dự án chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài tòa nhà bảo đảm các loại phương tiện giao thông đường bộ đều có thể tiếp cận đến sảnh chính. Cảnh quan có thảm cỏ, sân, vườn, đường dạo, cây xanh thiết kế đẹp, thống nhất và hoàn chỉnh. Xung quang nhà, không gian sạch sẽ, thoáng mát và rộng rãi.
Về thiết kế kiến trúc, một căn hộ có cơ cấu bao gồm phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, khu vực bếp, phòng vệ sinh và các phòng khác. Tối thiểu phải có 2 khu vệ sinh mỗi căn, có khu vệ sinh riêng trong phòng ngủ chính. Căn hộ có diện tích phụ thuộc vào quy mô thiết kế nhưng không được nhỏ hơn 70m2 và phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 20m2.
Các phòng trong căn hộ phải bảo đảm chiếu sáng, thông gió, phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn, bếp phải được chiếu sáng tự nhiên, thông gió và tiếp xúc với không gian thoáng mát, rộng rãi. Khu vực vệ sinh có các thiết bị tối thiểu như vòi tắm hoa sen, chậu rửa mặt, thiết bị vệ sinh phụ nữ, bồn tắm nằm hoặc đứng và bồn cầu. Có 2 đường nước lạnh và nước nóng trong các thiết bị cấp nước. Tòa nhà có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong ngày, hệ thống camera kiểm soát trong cả hành lang, sảnh, cầu thang. Vật liệu và vật tư dùng để xây dựng và hoàn thiện, sử dụng các loại vật liệu, vật tư có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng để làm các trang thiết bị gắn với nhà.
Hỏi: Tôi muốn mua một căn nhà có sổ hồng đàng hoàng. Nhưng do trình độ và hiểu biết hạn chế, tôi không biết cần phải làm thủ tục giấy tờ mua bán như thế nào cho đúng pháp luật và không bị bên bán lừa gạt.
Mong được luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Điều kiện về chuyển quyền sở hữu nhà
Khoản 1, Điều 91 và Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể:
Khoản 1, Điều 91 quy định:
“a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
- Điều 92 quy định:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.”
Hình thức Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà
Theo Điều 93, Luật Nhà ở Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Điều 93: Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên Bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Với các quy định nêu trên, bạn căn cứ thực hiện để giao dịch được phù hợp quy định pháp luật.
Tư vấn cần những thủ tục gì khi Mua đất nền tái định cư, Tiêu chuẩn căn hộ cao cấp được quy định như thế nào, cần chuẩn bị giấy tờ và làm thủ tục gì khi mua nhà Tư vấn luật nhà đất
