Tư vấn về việc mua lại căn hộ Nhà nước cấp cho các cán bộ, điều kiện Tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp, Diện tích đất ở trong sổ đỏ, trường hợp nào không điều chỉnh

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Chào luật sư, tôi muốn mua một căn hộ giá rẻ để cho thuê lại. Tôi được tư vấn nên mua căn hộ do Nhà nước cấp cho các cán bộ năm 1955 đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) riêng với mục đích sử dụng lâu dài.
Hiện tại, tôi đang lo lắng nếu mua căn hộ này thì rủi ro có cao không? Các vấn đề bất cập nào có thể xảy ra, thủ tục chuyển đổi có phức tạp và cần những giấy tờ gì?
Rất mong luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn luật sư!
Trả lời:
Pháp luật quy định, nhà có đủ điều kiện mua bán khi có sổ hồng, không có tranh chấp, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi, không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính hoặc thi hành án, có thông báo phá dỡ, giải tỏa nhà của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trình tự, thủ tục Mua bán nhà như sau:
Bước 01: Các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán ở cơ quan công chứng, kèm theo giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở. Hợp đồng có thể do công chứng viên soạn hoặc do hai bên soạn sẵn. Hợp đồng bao gồm những nội dung chính sau đây (theo Điều 93, Luật nhà ở 2005).
- Họ tên và địa chỉ của hai bên;
- Miêu tả đặc điểm của ngôi nhà;
- Giá cả và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng này có thoả thuận về giá;
- Thời gian thực hiện giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; uỷ quyền quản lý; cho mượn, cho ở nhờ;
- Quyền và nghĩa vụ của hai bên;
- Cam kết của hai bên;
- Những thỏa thuận khác;
- Ngày, tháng, năm ký văn bản hoặc ký kết hợp đồng;
- Chữ ký của hai bên (trường hợp là tổ chức thì phải đóng dấu và nêu rõ chức vụ của người ký).
Đặc biệt lưu ý, hợp đồng phải quy định rõ ràng về trách nhiệm tiến hành thủ tục và chịu chi phí của các thủ tục chức thực, công chứng, sang tên trên sổ hồng để tránh tranh chấp sau này.
Bên cạnh đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp mua Bán nhà ở được tính bắt đầu từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được chứng thực hoặc công chứng.
Bước 02: Bên có nghĩa vụ thực hiện đóng thuế và lệ phí theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 03: Bên mua nhà ở có nghĩa vụ nộp hồ sơ để được cấp sổ hồng.
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ là Văn phòng đăng ký đất đai. Đối với trường hợp nơi bạn đăng ký chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ.
Thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 30 ngày.

Hỏi: Bà của ông Lê Đình Nghĩa (Vĩnh Phúc) năm 1980 đã nhận chuyển nhượng 3 sào đất nông nghiệp để tiến hành canh tác.
Hiện nay, những người con của bà ông đã thoát ly, không làm nông nghiệp nữa. Những người con này có đủ điều kiện để được nhận tặng, cho hoặc sau này hưởng thừa kế quyền sử dụng diện tích đất nông nghiệp đó không?
Trả lời:
Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai quy định, người sử dụng đất phải có các điều kiện sau đây mới được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Mảnh đất không có tranh chấp.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định ở Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định ở Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi sử dụng các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định ở các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.
Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký ở cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký trong Sổ địa chính.
Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng lúa trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 191 của Luật này.
Những người đủ điều kiện sở hữu đất nông nghiệp theo Luật Đất đai sẽ được nhận tặng, cho hoặc hưởng thừa kế quyền sử dụng đất này.

Hỏi: Hộ gia đình ông Nguyễn Quý Vinh hiện có 1.191m2 đất ở tổ dân phố Tháp, phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội đã sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1976.
Trích lục bản đồ năm 1986 cho thấy, diện tích đất này là 1 mảnh. Tuy nhiên, trích lục bản đồ năm 1992 lại cho thấy, đất của gia đình ông bị chia làm 3 mảnh. Gia đình ông Vinh được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vào năm 2003. Theo sổ đỏ, diện tích này cũng bị chia thành 3 mảnh và chỉ có 1 mảnh là đất ở, còn lại là đất vườn. Tuy nhiên, cả tất cả các mảnh đất trên thực tế đều có nhà ở và các công trình xây dựng.
Theo ông Vinh, việc phân chia như thế gây khó khăn cho nhà ông trong quá trình sử dụng đất và khi gia đình ông có nhu cầu tặng đất cho các con sau này. Ông Vinh muốn biết, liệu ông có được cấp đổi sổ đỏ theo trích lục bản đồ năm 1986 hay không?
Trả lời:
Bản đồ năm 1986, sổ mục kê đi kèm cho thấy, vị trí các mảnh đất hộ gia đình ông Nguyễn Quý Vinh sử dụng thuộc mảnh đất số 216, tờ bản đồ số 5, diện tích 1.208m2, loại đất vườn, thổ cư, ao; chủ sử dụng ghi là Nguyễn Quý Hợi (bố đẻ của ông Vinh).
Theo bản đồ năm 1992 và sổ mục kê đi kèm, vị trí những mảnh đất hộ gia đình ông Nguyễn Quý Vinh sử dụng bao gồm mảnh đất số 581, tờ bản đồ số 19, loại đất thổ cư, diện tích 280m2; mảnh đất số 582, tờ bản đồ số 19, loại đất vườn, diện tích 568m2; mảnh đất số 580, tờ bản đồ số 19, loại đất ao, diện tích 259m2. Chủ sử dụng cả ba mảnh đất này là ông Nguyễn Quý Hợi.
Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất của gia đình Nguyễn Quý Vinh đã được Hội đồng đăng ký đất đai xã Đại Mỗ xem xét, phê duyệt cho thấy, UBND huyện Từ Liêm đã cấp sổ đỏ cho hộ gia đình ông Nguyễn Quý Vinh vào ngày 12/12/2003 với tổng diện tích 1.191m2 ở xã Đại Mỗ, gồm 3 mảnh là mảnh số 304, tờ bản đồ số 7, đất ở, diện tích 364m2 với thời hạn sử dụng lâu dài; mảnh đất số 305, tờ bản đồ số 7, đất vườn, diện tích 568m2 với thời hạn sử dụng lâu dài; mảnh đất số 303, tờ bản đồ số 7, đất vườn, diện tích 259m2 với thời hạn sử dụng lâu dài.
Vấn đề cấp sổ đỏ cho hộ gia đình ông Nguyễn Quý Vinh được triển khai theo đúng thủ tục, trình tự theo Quyết định số 65/2001/QĐ-UB ngày 29/8/2001 do UBND TP. Hà Nội ban hành.
Tại Khoản 1, Điều 6, Quyết định số 22/2014/QĐ-UB ngày 20/6/2014 do UBND TP. Hà Nội ban hành đã có các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; hạn mức giao đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách mảnh cho cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn thành phố. Theo các quy định này, thành phố không điều chỉnh lại diện tích đất ở được ghi trên sổ đỏ đã cấp trước ngày Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thực hiện (ngày 16/11/2004), kể cả đối với trường hợp diện tích đất ở ghi trên sổ đỏ vượt quá hạn mức công nhận đất ở căn cứ vào quy định hiện hành của UBND thành phố.
Vì thế, gia đình ông Vinh kê khai xin cấp sổ đỏ và đã được UBND huyện Từ Liêm (nay là UBND quận Nam Từ Liêm) cấp sổ đỏ số 01232/QSDĐ ngày 12/12/2003 không đáp ứng đủ điều kiện để được điều chỉnh diện tích đất ở đã ghi trên sổ đỏ.